Переход на эскроу счета: насколько подорожает недвижимость в Челябинске

Переход на эскроу счета: насколько подорожает недвижимость в Челябинске
15 Апреля 2019
1 июля вступают в силу поправки к 214-ФЗ, которые полностью изменят рынок строительства жилья. Застройщиков переводят на проектное финансирование, а деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию. К чему приведут новые поправки в законодательстве, какие затраты понесут застройщики и главное — приведёт ли это к резкому росту цен на жилье? Прогнозы неутешительны — вероятно, что уже летом цены на квартиры начнут расти. Что делать тем, кто собирается покупать квартиру, и почему делать это лучше именно сейчас, рассказала директор АН «Западный луч» Елена Гусева.

Снижение рисков обойдется дорого

Если вы еще не знаете, что такое эскроу счёт — это специальный счет в банке, который открывает покупатель недвижимости. Заемщик вносит туда деньги единовременно или в рассрочку, а банк «замораживает» их до момента завершения строительства и сдачи застройщиком жилья. Очевидно, что данное нововведение призвано ограничить риски дольщиков и повысить безопасность ипотечных сделок, однако здесь есть и обратная сторона. Поскольку средства со счета эскроу уходят застройщику только после завершения строительства, цены на квартиры начнут неуклонно расти. Поэтому застройщики советуют поторопиться с покупкой жилья тем, кто не желает переплачивать.

— Новая схема работы позволит банкам получать дополнительный оборот денежных средств в виде комиссии и от застройщика, и от покупателя. Застройщик теперь не сможет формировать оборотные средства за счет инвестирования физических лиц, и будет вынужден брать дополнительное кредитование, что непосредственно повлияет на рост цен, — рассказала директор АН «Западный луч» Елена Гусева. — В моем прогнозе в ближайшие два года цены на недвижимость вырастут до 40%. Подобная ситуация произошла с повышением НДС. Казалось бы, налог повысили всего на 2%, но все мы ощутили на своем кошельке, как много значат эти 2% в цепочке поставки: логист — поставщик — посредники. Когда каждый из них поднял стоимость своих услуг, цены для конечного покупателя выросли в среднем на 20%.

Из чего формируется стоимость недвижимости

Как отмечает Елена Гусева, сегодня цены формируются, исходя из себестоимости этапов строительства. В микрорайоне «Западный луч» застройщик предлагает покупателям удобную локацию вблизи набережной реки Миасс и центрального парка им. Гагарина, оригинальную архитектурную форму, которая задает ритм и динамику фасаду, свободные планировки и панорамное остекление с потрясающим видом на город. Отдельное внимание в микрорайоне также уделено благоустройству двора. Очевидно, что затраты на такой объект весьма существенны. Когда эскроу счета будут сформированы, застройщик вынужден будет пользоваться дополнительным кредитованием, а это — еще одна дополнительная нагрузка.

— Когда в июле мы не сможем больше действовать по текущей схеме продажи квартир в рамках договора долевого строительства, мы будем вынуждены поднять цены пропорционально затратам на тот финансовый инструмент, который нам предоставит банк. На текущий момент еще не известно, под какие ставки нам удастся его получить, но в среднем банки предлагают проектное финансирование от 11% до 15% годовых. Не сложно предположить, что соответственно будет увеличена и стоимость жилья. При этом, скорее всего, «подтянется» и вторичный рынок.

Уже сегодня многие задаются вопросом — все ли застройщики смогут выдержать подобную финансовую нагрузку? По словам Елены Гусевой, это под силу только крупным игрокам рынка, консолидированным группам земельных активов, где есть возможность сформировать финансовые подушки безопасности.

— Небольшие компании, скорее всего, будут вынуждены вступать в партнерство более крупными застройщиками, либо продавать свои земельные активы, чтобы их проекты реализовывались дальше. Вход в сделку сегодня обходится в среднем от 1, 5 млрд рублей для жилья комфорт-класса, срок реализации объекта — 1,5 — 2 года. Это время, когда застройщик не сможет пользоваться прибылью. При этом рентабельность строительных компаний очень низкая: 5% — 10%.

Когда и где лучше покупать недвижимость

К счастью, новые поправки вступят в силу через пару месяцев, а значит у тех, кто задумывался о покупке жилья, еще есть время, чтобы сэкономить. В микрорайоне бизнес-класса «Западный луч» цены до июля также остаются прежними.

— Мы наблюдаем сегодня тенденцию, когда люди, которые могут себе это позволить, покупают одновременно от 5 до 10 квартир самого разного ассортиментного ряда, а также коммерческие помещения с целью дальнейшей перепродажи, — отмечает Елена Гусева. — Это характерно как для челябинского, так и для московского рынка, поскольку на настоящий момент это очень простой инструмент быстрого заработка.

Сегодня в микрорайоне уже построены три монолитных жилых 25-этажных дома, объединенных необычной архитектурной концепцией в форме трилистника, и идёт активное возведение четвертого. Особое внимание застройщик уделяет качеству жилья — расчётный срок службы несущих и ограждающих конструкций домов «Западного луча» — 100 лет. Это обеспечивается за счет монолитного и сборного железобетона в несущем каркасе — для многоэтажных домов такой тип строительства является одним из самых надёжных и долговечных.

Что касается планировочных решений — застройщик предоставил жителям микрорайона пространство для воплощения любых идей. Квартиры свободных планировок от 36 до 140 кв. м имеют возможность объединения, а также панорамное остекление, что создает потрясающий вид на город. Особенно это заметно в вечернее время суток, когда весь город буквально «зажигается» разноцветными огнями.

Благоустройство двора — ещё одна приоритетная составляющая микрорайона. После возведения четвертого дома дворовая территория будет разделена на несколько зон. Спортивная будет включать в себя площадки для активных игр, workout-зону, а также оборудованную площадку для детей от 7 лет. А для самых маленьких будет предусмотрена тематическая детская игровая зона «Морской берег» с элементами в виде лодок, кораблей, морских животных и «домиков», которые располагаются на воображаемом морском берегу. Все работы по благоустройству двора застройщик планирует завершить к лету 2021 года.



Оригинал материала: https://74.ru/text/realty/66050872/?from=centercolsecond_old
Короткая ссылка на новость: https://daychel.ru/~G68Vk
Читать также: